Lei do Inquilinato: quais os direitos e deveres do inquilino?

A Lei do Inquilinato, instituída em 1991, é fundamental para regulamentar as relações de aluguel de imóveis no Brasil. Ela estabelece claramente os papéis e responsabilidades tanto do locador (proprietário) quanto do locatário (inquilino), assim como das imobiliárias que atuam como intermediárias. Recentemente, em 2023, essa legislação passou por significativas modificações, conhecidas agora como a Nova Lei do Inquilinato. Vamos explorar os principais pontos dessa legislação, incluindo direitos, deveres e as principais alterações recentes.

O que é a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato, ou Lei Federal nº 8.245, entrou em vigor em 18 de outubro de 1991. Esta lei é a base legal para a elaboração de contratos de locação de imóveis urbanos, abrangendo tanto propriedades residenciais quanto comerciais. Seu objetivo principal é equilibrar as relações entre locadores e locatários, garantindo que ambos os lados cumpram com suas obrigações e tenham seus direitos respeitados.

Principais alterações na nova Lei do Inquilinato de 2023

Em 2023, a Lei do Inquilinato foi revisada para incluir novas diretrizes, principalmente relacionadas ao processo de despejo de inquilinos inadimplentes. As mudanças visam agilizar os procedimentos legais e tornar mais eficiente a resolução de conflitos entre locadores e locatários.

Direitos do Inquilino

1. Receber o imóvel em plenas condições de uso

O proprietário deve entregar o imóvel em perfeitas condições de servir ao uso a que se destina a locação (residencial, comercial) . Para resguardar essa obrigação legal é imprescindível realizar  uma vistoria de entrada, onde diversos itens são verificados e registrados em um laudo detalhado e de preferência com fotos. Ao fim do contrato, este laudo baseará a vistoria de saída para garantir que o imóvel seja devolvido nas mesmas condições em que foi recebido.

2. Não pagar despesas extras do condomínio

As despesas ordinárias do condomínio, como manutenção, limpeza, e pagamento de salários dos funcionários, são de responsabilidade do inquilino. Já as despesas extraordinárias, como reformas estruturais e instalação de novos equipamentos, devem ser arcadas pelo proprietário.

3. Preferência na compra do imóvel

Se o proprietário decidir vender o imóvel, o inquilino tem o direito de preferência na compra, devendo ser formalmente comunicado e tendo até 30 dias para manifestar seu interesse em exercer esse direito.

4. Indenização por benfeitorias e reformas

O inquilino tem direito a ser indenizado por benfeitorias necessárias (como reparos estruturais) e úteis (como melhorias autorizadas pelo proprietário). Porém, benfeitorias voluptuárias, que são estéticas e não essenciais, não dão direito a reembolso.

5. Quebra de contrato de aluguel

O inquilino pode rescindir o contrato de aluguel a qualquer momento, com ou sem aviso prévio de 30 dias, podendo estar sujeito ao pagamento de uma multa caso não cumpra os termos estipulados no contrato. Estando o contrato em vigência por prazo determinado, a multa será calculada proporcionalmente, de acordo com o tempo restante do contrato. Já no contrato com vigência por prazo indeterminado, a própria Lei do Inquilinato dispõe sobre a obrigatoriedade do inquilino pagar a multa de um aluguel na ausência de notificação prévia ao proprietário, com antecedência mínima de 30 dias da desocupação.

Deveres do Inquilino

1. Pagamento em dia do aluguel e outras despesas

O inquilino deve pagar pontualmente o aluguel e outras despesas acessórias da locação, como IPTU (se constar em contrato), seguro predial (cobertura contra incêndio), taxa ordinária de condomínio, além de manter em dia as faturas de consumo de água e energia, de forma a não comprometer o uso do imóvel ou proprietário com eventual inadimplência.

2. Uso adequado do imóvel

O imóvel deve ser usado conforme a destinação prevista em contrato. Se estipulado que o imóvel será utilizado para fins residenciais , não poderá ser utilizado para fins comerciais.

3. Devolver o imóvel no mesmo estado

Ao término da locação, o imóvel deve ser devolvido nas mesmas condições em que foi recebido, salvo desgastes naturais decorrentes do uso.

4. Informar imediatamente sobre danos

Qualquer dano ou defeito deve ser comunicado imediatamente ao proprietário, especialmente se for responsabilidade dele realizar o reparo. Na ausência da comunicação, as deteriorações decorrentes poderão ser cobradas do inquilino.

5. Cumprir as regras do condomínio

Mesmo não sendo proprietário, o inquilino deve seguir as regras do condomínio e pode ser penalizado por qualquer infração.



A nova Lei do Inquilinato visa assegurar uma relação justa e equilibrada entre locadores e locatários, protegendo os direitos de ambas as partes e estabelecendo responsabilidades claras. Entender essa legislação é essencial para evitar conflitos e garantir uma convivência harmoniosa.

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