5 dicas para usar crédito imobiliário na aquisição do seu imóvel

Se você possui o “sonho da casa própria”, saiba que você não está sozinho(a). Segundo o Censo de Moradia QuintoAndar encomendado ao Instituto Datafolha, dos 3.186 entrevistados, 87% disseram desejar possuir uma residência em seu nome. Porém, como adquirir um imóvel não é algo trivial e exige um investimento alto e de longo prazo, o crédito imobiliário é uma excelente alternativa para quem não possui recursos financeiros para pagamento à vista. Para se ter uma ideia, segundo artigo do portal InfoMoney, a busca por financiamento imobiliário, como também é conhecido, chegou ao recorde histórico da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) de R$255 bilhões em 2021. Desse montante, pouco mais de 80% foi direcionado, por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, para o financiamento da construção civil e para que as pessoas pudessem conquistar a casa própria. 

O crédito imobiliário é uma linha de crédito oferecida por instituições financeiras. Esse termo pode ser utilizado para dois tipos de crédito diferentes:

• Crédito tendo um imóvel como garantia - pode ser utilizado para qualquer fim, o imóvel é apenas uma garantia de pagamento do crédito contratado;

• Crédito imobiliário - pode ser utilizado desde a compra, construção e até mesmo a reforma de imóveis para moradia ou comércio e sempre relacionados ao setor imobiliário.

Nesse texto abordaremos esse último tipo de crédito imobiliário.

Tipos de crédito imobiliário

Apesar desse tipo de financiamento ser tradicionalmente concedido por instituições financeiras, algumas construtoras e incorporadoras também oferecem opções menos burocráticas e com prazo de pagamento menor - cerca de 60 meses, contra 420 do modelo tradicional. Essas empresas também são mais flexíveis quanto às condições de pagamento, podendo aceitar imóveis ou veículos como parte do valor ou até mesmo o parcelamento da entrada. Todavia, por possuírem menor capital do que as instituições financeiras, essas empresas possuem juros e valores de prestações mais altos; vale, portanto, avaliar as reais vantagens de se utilizar esse tipo de financiamento.



Os tipos mais consolidados de crédito imobiliário são o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e os programas habitacionais do governo. Vamos abordar algumas de suas principais características para entendermos o mais indicado para cada caso.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

É a modalidade mais utilizada no Brasil. Com ela o interessado em comprar um imóvel pode usar o FGTS ou contas poupança para liberação de crédito. Regida pela Lei nº 4.380 de 1964, a modalidade possibilitou a aprovação de financiamentos até mesmo para famílias que antes não conseguiam financiar a casa própria. Por meio do SFH, é possível financiar até 80% do valor do imóvel, sendo o restante pago como entrada. Por isso, é preciso possuir ao menos 10% do valor total do imóvel; o mínimo para conseguir utilizar o FGTS como abatimento. Esse tipo de crédito pode ser utilizado apenas por pessoas físicas e o valor máximo do imóvel não pode ultrapassar R$1,5 milhão. Veja abaixo mais algumas limitações dessa modalidade:

• as prestações não devem comprometer mais do 30% da renda do comprador;
• a taxa máxima de juros é de 12%;
• o imóvel deve constar no cartório de registro, ser residencial e urbano, podendo ser novo ou usado, mas deve situar-se na mesma região em que o consumidor mora ou trabalha há pelo menos um ano;
• o imóvel escolhido não pode ter sido comprado com a utilização de FGTS nos três anos anteriores;
• o saldo do FGTS só pode ser utilizado para pagar parte do imóvel, desde que seja residencial e o primeiro a ser adquirido;
• o prazo máximo para quitação é de até 35 anos.
  

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Criado em 1997 para suprir as limitações do SFH, essa modalidade de financiamento pode ser utilizada tanto para pessoas físicas quanto para jurídicas. É muito utilizado para investimentos no setor imobiliário e para o financiamento de imóveis de valores mais altos. A grande vantagem dessa modalidade é a menor burocracia para compra de apartamentos e casas e também a possibilidade de negociar taxas com as instituições financeiras. Nessa modalidade, não há limite para o comprometimento das prestações na renda do comprador e a taxa de juros é variável. Veja abaixo mais algumas características dessa modalidade:

• as prestações não devem comprometer mais do 30% da renda do comprador;
• a taxa máxima de juros é de 12%;
• o imóvel deve constar no cartório de registro, ser residencial e urbano, podendo ser novo ou usado, mas deve situar-se na mesma região em que o consumidor mora ou trabalha há pelo menos um ano;
• o imóvel escolhido não pode ter sido comprado com a utilização de FGTS nos três anos anteriores;
• o saldo do FGTS só pode ser utilizado para pagar parte do imóvel, desde que seja residencial e o primeiro a ser adquirido;
• o prazo máximo para quitação é de até 35 anos.
  

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Os programas habitacionais são programas criados pelo governo federal com o objetivo de reduzir o déficit habitacional do país, viabilizando a aquisição de imóveis para famílias de baixa renda. Nesse tipo de financiamento há alguns benefícios como juros reduzidos e subsídios, porém, para serem contempladas, as famílias precisam preencher alguns requisitos. Minha Casa Minha Vida e o Programa Casa Verde e Amarela são alguns exemplos desse tipo de programa. As regras podem variar a depender do programa em vigor, porém, como esses programas têm o fim de atender famílias de baixa renda, a renda mensal é sempre um requisito central para o enquadramento nesse tipo de financiamento. Vale muito, buscar por “programa habitacional governo federal regras” para se inteirar de todas as regras em peculiaridades do programa em vigor.

Confira agora algumas dicas para você que deseja utilizar esse tipo de crédito para a aquisição de um imóvel.

1 - Planeje-se

Todo mundo sabe que comprar um imóvel não é algo que se faça por impulso. O planejamento é especialmente importante para quem deseja contratar um crédito imobiliário. Por isso, pesquise em mais de um banco pelas melhores taxas e prazos oferecidos, nada de fechar um financiamento em uma instituição baseado apenas no argumento de você já ser cliente. Muitas vezes as instituições concorrentes oferecem condições mais vantajosas. Também é importante ter em mente que esse tipo de financiamento cobre no máximo 90% do valor do imóvel, o restante deve ser pago como entrada com recursos próprios do comprador; por isso é fundamental planejar-se também para ter o valor correspondente ao valor da entrada.

2 - Tenha um bom score de crédito

Como mencionamos acima, um dos critérios para aprovação do crédito imobiliário é a inexistência de restrições junto às instituições financeiras. Por isso, é muito importante manter um bom score de crédito junto ao SPC/Serasa. Segundo um artigo no blog da instituição, uma pontuação a partir de 700 pontos é considerada uma média boa para conseguir um financiamento. Portanto, renegocie dívidas antigas e participe do Cadastro Positivo para aumentar a sua pontuação e permitir que os bancos possam visualizar seu histórico de bom pagador e assim, facilitar a aprovação do financiamento. A depender da sua pontuação, você pode até conseguir uma taxa de juros menor.

3 - Separe os documentos com antecedência

Uma das etapas mais importantes é a avaliação de uma série de documentos. Erros na documentação podem culminar na negação do seu financiamento. Para evitar que isso aconteça, faça um checklist de todos os documentos necessários, inclusive os de seu cônjuge (se for o caso), e separe-os em um envelope específico. Se possível, separe os em envelopes por etapa, por exemplo: um envelope para documentos pessoais e outro para a documentação do imóvel.

4 - Atente-se aos custos

Considere todas despesas relativas ao processo de financiamento, como o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o registro do contrato de financiamento em cartório e o Custo Efetivo Total (CET). Para o financiamento do primeiro imóvel na modalidade SFH pode haver descontos na taxa do registro no cartório. Além disso, os valores do ITBI e do CET podem variar; nessa hora a assessoria de um profissional para te orientar é fundamental.

5 - Portabilidade de financiamento

Se você já tiver iniciado o processo de financiamento e encontrar melhores taxas em outro banco, você pode fazer a portabilidade de financiamento para baratear a operação de crédito. A vantagem é que, mesmo que o banco que originalmente concedeu o financiamento não pode negar a portabilidade, às vezes ele costuma oferecer condições especiais para baratear os próprios custos para impedir a migração. Vale a pena avaliar ambas as ofertas e verificar qual a mais vantajosa, já que o trâmite de portabilidade também possui custos, como custos cartoriais e de uma nova avaliação do preço do imóvel.