Lei do Inquilinato: quais são os direitos e deveres do inquilino?

A Lei do Inquilinato é fundamental para regulamentar as relações de aluguel de imóveis no Brasil. Ela estabelece os direitos e deveres do inquilino e do proprietário do imóvel, assim como das imobiliárias que atuam como intermediárias.

Por gerir todas as relações durante a locação de um imóvel, seja residencial ou comercial, conhecer os principais aspectos dessa lei garante mais tranquilidade e segurança durante o processo.

Neste guia, vamos explorar os principais pontos para o inquilino — também chamado de locatário — incluindo direitos, deveres e as principais informações relevantes desta lei.

Confira a seguir:

• O que é Lei do Inquilinato?
• Direitos do inquilino
• Deveres do inquilino
  

O que é a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato, ou Lei Federal nº 8.245, entrou em vigor em 18 de outubro de 1991. Esta lei é a base legal para a elaboração de contratos de locação de imóveis urbanos, abrangendo tanto propriedades residenciais quanto comerciais.

Seu objetivo principal é equilibrar as relações entre locadores e locatários, garantindo que ambos os lados cumpram com suas obrigações e tenham seus direitos respeitados.

Em 2023, a Lei do Inquilinato foi revisada para incluir novas diretrizes, agilizando procedimentos legais para tornar mais eficiente a resolução de conflitos entre locadores e locatários.

1. Receber o imóvel em plenas condições de uso

O proprietário deve entregar o imóvel em perfeitas condições de servir ao uso a que se destina a locação, seja residencial ou comercial.

Para isso, é imprescindível realizar uma vistoria de entrada em que diversos itens são verificados e registrados em um laudo detalhado, de preferência com fotos. Ao fim do contrato, este laudo baseará a vistoria de saída para garantir que o imóvel seja devolvido nas mesmas condições em que foi recebido.

2. Não pagar despesas extraordinárias de condomínio

As despesas ordinárias do condomínio, como manutenção, limpeza, e pagamento de salários dos funcionários, são de responsabilidade do inquilino.

Já as despesas extraordinárias, como reformas estruturais e instalação de novos equipamentos, devem ser arcadas pelo proprietário.

3. Preferência na compra do imóvel

Se o proprietário decidir vender o imóvel, o locatário tem o direito de preferência na compra. Neste caso, o inquilino deve ser formalmente comunicado e tem até 30 dias para manifestar seu interesse em exercer esse direito.

4. Indenização por benfeitorias e reformas

Salvo disposição contratual em contrário, o inquilino deve ser indenizado por benfeitorias necessárias, como reparos estruturais e de conservação do imóvel, e úteis, como melhorias que facilitem  o uso da propriedade.

Porém, benfeitorias voluptuárias, que são estéticas e não essenciais, não dão direito a reembolso.

Lembrando que toda e qualquer modificação no imóvel deve ser autorizada previamente pelo proprietário.

5. Quebra de contrato de locação

Durante a vigência do contrato de locação, o inquilino poderá solicitar a rescisão,   ficando, entretanto, sujeito ao pagamento de multa, de acordo com o que determina a Lei do Inquilinato e disposições do contrato.

Estando o contrato em vigência por prazo determinado, a multa será calculada proporcionalmente ao tempo restante do contrato. Já o contrato com vigência por prazo indeterminado, a própria Lei do Inquilinato dispõe sobre a obrigatoriedade do inquilino pagar a multa de um aluguel na ausência de notificação prévia ao proprietário, com antecedência mínima de 30 dias da desocupação.

Deveres do inquilino

1. Pagamento em dia do aluguel e outras despesas

O inquilino deve pagar pontualmente o aluguel e outras despesas da locação. Entre os custos estão:

• Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), caso esteja em contrato;
• seguro predial (cobertura contra incêndio);
• taxa ordinária de condomínio;
• faturas de consumo de água e energia;

2. Uso adequado do imóvel

O inquilino deve servir-se do imóvel conforme a destinação prevista em contrato. Se estipulado que o imóvel será utilizado para fins residenciais, ele não poderá ser utilizado para fins comerciais e vice-versa.

De acordo com a Lei do Inquilinato, o inquilino deve cuidar do imóvel como se fosse seu e, portanto, realizar as manutenções periódicas necessárias para mantê-lo em boas condições de uso. 

3. Devolver o imóvel em ordem

Ao término da locação, o imóvel deve ser devolvido nas mesmas condições em que foi recebido, exceto desgastes naturais decorrentes do uso.

Para que essa etapa seja avaliada, será necessário o uso do laudo da vistoria de entrada do imóvel, realizada antes da entrada do inquilino da propriedade.

4. Informar imediatamente sobre danos

Qualquer dano ou defeito deve ser comunicado imediatamente ao proprietário, especialmente se for responsabilidade dele realizar o reparo. São de responsabilidade do proprietário problemas estruturais que comprometam a funcionalidade do imóvel, como infiltrações, rachaduras, falhas no sistema elétrico ou hidráulico e problemas no telhado.

Na ausência da comunicação, as deteriorações decorrentes poderão ser cobradas do inquilino.

5. Cumprir as regras do condomínio

Sendo o imóvel em condomínio, o inquilino tem o dever de respeitar e cumprir  as regras internas e a convenção do condomínio e pode ser penalizado por qualquer infração.

A Lei do Inquilinato visa assegurar uma relação equilibrada entre locadores e locatários, protegendo os direitos mútuos e estabelecendo responsabilidades claras.

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